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월세든 전세든 주택을 임차한 뒤 살아가다 보면 천장에서 물이 샌다거나, 보일러가 고장 나거나, 화장실 타일이 깨지는 등 다양한 상황에서 임대인-임차인간 분쟁발생의 대다수를 차지하는 수리비 부담의경우 원인규명이 쉽지 않은 만큼 수리가 필요한 시설물 및 비용 부담에 대해 임대차 계약시 미리 합의하면 관련 분쟁을 사전에 방지할 수 있을 것으로 기대됩니다.
임대인의 수선의무는 어디까지일까?
민법 제623조는 임대인이 임차인에게 목적물을 인도하고 계약 기간 동안 사용·수익에 필요한 상태를 유지해야 한다고 명시하고 있습니다. 쉽게 말해, 세입자가 생활하는 데 불편함이 없도록 집을 관리할 책임이 집주인에게 있다는 뜻입니다.
임대인이 수리해야 하는 대표적인 사례
- 노후된 보일러 고장
- 천장 누수 및 외벽 균열
- 단열 결함으로 인한 결로 문제
- 하수구 역류 및 배관 노후화
이러한 항목은 세입자의 과실 없이 발생하는 고장으로, 주택 구조나 기능 자체에 영향을 미치므로 원칙적으로 임대인의 책임입니다.
세입자가 책임지는 수리 항목은?
그러나 모든 수리가 임대인의 책임은 아닙니다. 세입자가 일상적으로 사용하는 과정에서 발생한 소모성 품목이나 세입자의 고의·과실로 인한 손해는 세입자의 부담입니다.
세입자가 부담하는 수리 예시
- 전구 교체
- 수전(수도꼭지) 노후로 인한 고장 중 경미한 부품
- 도어락 배터리 교체
- 세입자의 부주의로 인한 벽지 훼손
예컨대, 아이가 장난치다 벽에 구멍을 내거나, 애완동물이 마룻바닥을 긁어 손상시킨 경우 등은 세입자가 직접 수리하거나 원상복구 비용을 부담해야 합니다.
임대차 계약서와 수리 책임의 관계
많은 분들이 간과하는 부분이 바로 임대차계약서의 특약사항입니다. 주택임대차표준계약서 제4항에는 임대인과 세입자 각각의 수선 범위와 책임이 명시될 수 있습니다. 계약서에 “전등, 수도꼭지 등 소모품은 임차인이 부담” 또는 “누수 관련 수리는 임대인이 책임” 등의 조항이 들어가 있으면, 실제 책임 분쟁 시 중요한 판단 기준이 됩니다.
계약서 작성 시 유의사항
- 특약사항에 수리 책임 범위를 명확히 기재
- 입주 전 하자 사항을 사진으로 남겨 두기
- 계약서 사본은 반드시 보관
전세와 월세에 따라 수리 책임이 다를까?
흔히 “전세는 세입자가 고친다, 월세는 집주인이 고쳐준다”는 속설이 있습니다. 하지만 이는 법적으로 정확하지 않습니다. 수리 책임은 주택의 소유 형태가 아니라, 하자의 성격과 계약 내용에 따라 정해지기 때문입니다.
단, 월세의 경우 집주인이 직접 관리하는 경우가 많아 신속한 수리 대응이 가능한 반면, 전세는 장기 계약이라는 특성상 세입자가 자비로 처리하고 나중에 배상 청구를 하는 경우도 흔합니다.
수리 비용 분쟁 발생 시 해결법
수리 책임이 명확하지 않거나, 비용 분담에 이견이 생겼다면 다음과 같은 절차로 해결을 시도할 수 있습니다.
1. 사진·영상 등 증거자료 확보
수리 전후 사진, 고장 증상 영상, 시공 견적서 등은 매우 중요한 증거가 됩니다.
2. 문자나 카카오톡으로 증빙 남기기
집주인 또는 세입자에게 책임을 묻는 경우, 서면보다 명확하게 남는 메시지 대화는 큰 힘이 됩니다.
3. 분쟁조정위원회 활용
한국감정원 또는 지방자치단체의 분쟁조정위원회는 임대차 관련 분쟁을 무료로 조정해주는 제도를 운영 중입니다.
임대인도, 세입자도 꼼꼼한 계약과 커뮤니케이션이 중요
집수리 책임을 둘러싼 갈등은 대부분 명확한 기준과 소통의 부족에서 비롯됩니다. 법적 기준과 계약 내용을 이해하고, 수리 발생 시 빠르게 커뮤니케이션하며 해결하는 것이 분쟁을 피하는 가장 좋은 방법입니다. 전세든 월세든 책임의 기준은 ‘누구의 과실인가’와 ‘어떤 하자인가’에 따라 달라진다는 점, 꼭 기억하세요.
